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Comprare una casa in Italia è il sogno di molti: che sia per viverci, come seconda residenza o come investimento, il nostro Paese attira ogni anno migliaia di acquirenti internazionali. Tuttavia, il processo di acquisto può sembrare complesso, soprattutto per chi non conosce le regole italiane.
In questa guida troverai tutti i passaggi fondamentali per comprare casa in Italia, dalla richiesta del codice fiscale all’atto notarile, passando per tasse, costi e consigli pratici.
Buying a house in Italy is a dream for many: whether it’s to live in, as a second home, or as an investment, our country attracts thousands of international buyers every year. However, the purchase process can seem complex, especially for those unfamiliar with Italian regulations.
In this guide, you will find all the essential steps to buy a house in Italy, from obtaining the tax code to the notarial deed, including taxes, costs, and practical advice.
Documenti necessari: come ottenere il Codice Fiscale
Il primo passo per acquistare un immobile in Italia è ottenere il Codice Fiscale, un numero identificativo personale di 16 caratteri, indispensabile per:
- aprire un conto bancario
- firmare contratti
- acquistare un numero di cellulare
- ottenere il permesso di soggiorno o un’assicurazione
Come richiederlo:
- Se sei in Italia: puoi richiederlo presso la Questura, l’Agenzia delle Entrate, lo Sportello Unico per l’Immigrazione o tramite il Comune.
- Se sei all’estero: puoi rivolgerti al Consolato o all’Ambasciata italiana. In alternativa, il tuo avvocato può richiederlo per tuo conto.
Required Documents: How to Obtain the Italian Tax Code (Codice Fiscale)
The first step to buying a property in Italy is obtaining the Codice Fiscale, a 16-character personal identification number, essential for:
- opening a bank account
- signing contracts
- purchasing a mobile phone number
- obtaining a residence permit or insurance
How to apply:
- If you are in Italy: you can apply at the Police Headquarters (Questura), the Immigration Office, or through the Municipality.
- If you are abroad: you can request it from the Italian Consulate or Embassy. Alternatively, your lawyer can apply on your behalf.
Aprire un conto bancario in Italia
Un conto bancario italiano è essenziale per completare il pagamento dell’immobile (che avviene solitamente tramite assegno circolare) e per domiciliare le utenze.
Opening a Bank Account in Italy
An Italian bank account is essential to complete the property payment (usually made via cashier’s check) and to set up direct debits for utilities.
Annunci immobiliari: cosa considerare
Il mercato immobiliare italiano ha alcune particolarità da conoscere:
- Affidabilità degli annunci: non tutti i portali verificano la qualità delle inserzioni. Usa piattaforme sicure e affidati a un agente locale;
- Presentazione degli immobili: non sempre troverai foto professionali. Non lasciarti scoraggiare: una casa può essere molto più bella di come appare online;
- Tour virtuali: non sempre sono disponibili, ma puoi richiederli;
- Tasse locali: informati sulle imposte comunali oltre al prezzo d’acquisto;
- Privacy dell’indirizzo: spesso la posizione esatta non è pubblicata, quindi chiedila direttamente all’agente.
Real Estate Listings: What to Consider
The Italian real estate market has some specific features to keep in mind:
- Listing reliability: not all websites verify the quality of ads. Use trusted platforms and rely on a local agent;
- Property presentation: professional photos are not always available. Don’t be discouraged: a home may look much better in person than online;
- Virtual tours: not always offered, but you can request them;
- Local taxes: be informed about municipal taxes in addition to the purchase price;
- Address privacy: the exact location is often hidden, so ask the agent directly.
Le fasi dell’acquisto
Il processo di acquisto in Italia si articola in più fasi, ognuna con precise implicazioni legali. Conoscerle ti aiuterà a muoverti con maggiore sicurezza.
🔹 1. La proposta d’acquisto
La trattativa inizia sempre con una proposta scritta, accompagnata da una caparra (generalmente il 10% del prezzo offerto).
Una volta firmata e accettata dal venditore, diventa legalmente vincolante.
È fondamentale fare tutti i controlli preliminari prima di firmare: titolo di proprietà, eventuali ipoteche, difformità catastali, certificazioni urbanistiche.
👉 Nota: in Italia, a differenza di altri Paesi, la proposta accettata vincola entrambe le parti già da subito, quindi è bene arrivare preparati.
The Stages of Buying a Property in Italy
The buying process in Italy consists of several stages, each with specific legal implications. Knowing them will help you move more confidently.
🔹 1. Purchase Offer
Negotiations always start with a written offer, accompanied by a deposit (usually 10% of the offered price).
Once signed and accepted by the seller, it becomes legally binding.
It is crucial to carry out all preliminary checks before signing: title deed, existing mortgages, cadastral discrepancies, urban planning certificates.
👉 Note: in Italy, unlike in other countries, an accepted offer is already legally binding for both parties, so it is best to be well-prepared.
🔹 2. Il preliminare di compravendita (Compromesso)
Spesso, dopo la proposta, acquirente e venditore scelgono di stipulare un contratto preliminare più dettagliato, chiamato compromesso.
In questo documento vengono stabiliti:
- prezzo definitivo di vendita
- data del rogito
- eventuali condizioni sospensive (es. ottenimento di un mutuo)
- termini di consegna dell’immobile
- ripartizione di spese e oneri
Il compromesso (o contratto preliminare) può essere sottoscritto in due modi: come scrittura privata tra le parti oppure come atto redatto da un notaio.
Nel primo caso, le parti firmano un documento che deve comunque essere registrato all’Agenzia delle Entrate, ma che non viene trascritto nei registri immobiliari.
Nel secondo caso, se il compromesso viene stipulato davanti a un notaio, oltre a garantirne la piena validità legale, il notaio può occuparsi della trascrizione nei registri immobiliari. Questa trascrizione offre una tutela fondamentale all’acquirente, perché impedisce che l’immobile venga venduto a terzi o gravato da ipoteche tra la firma del preliminare e quella dell’atto definitivo.
Ricorda: il compromesso tutela entrambe le parti. Se l’acquirente recede, perde la caparra. Se recede il venditore, deve restituirla doppia.
🔹 2. Preliminary Contract (Compromesso)
Often, after the offer, buyer and seller sign a more detailed preliminary contract, called compromesso.
This document establishes:
- final sale price
- date of the notarial deed
- any conditions precedent (e.g., obtaining a mortgage)
- terms of property delivery
- allocation of expenses and charges
The compromesso (or preliminary contract) can be signed in two ways: as a private agreement between the parties or as a deed drafted by a notary.
In the first case, the parties sign a document that must still be registered with the Italian Revenue Agency, but it is not recorded in the property registers.
In the second case, if the preliminary agreement is signed before a notary, in addition to ensuring its full legal validity, the notary can also handle the registration in the property registers. This registration provides crucial protection for the buyer, as it prevents the property from being sold to third parties or burdened with mortgages between the signing of the preliminary agreement and the final deed.
Tip: the compromesso protects both parties. If the buyer withdraws, they lose the deposit. If the seller withdraws, they must return double the amount.
🔹 3. Il rogito notarile (Atto di compravendita)
Il momento più importante è la firma del rogito notarile, davanti a un notaio.
Avviene solo quando tutta la documentazione è completa e regolare. Al rogito, su richiesta, può partecipare di solito un interprete se una delle parti non parla italiano. In questa sede l’acquirente paga il saldo (spesso con assegni circolari) e riceve le chiavi. Il notaio registra il passaggio di proprietà al Catasto e alla Conservatoria.
Differenza importante: in Italia non si diventa proprietari con la firma del preliminare, ma solo al momento del rogito notarile.
🔹 3. Notarial Deed (Rogito)
The most important stage is the signing of the rogito notarile before a notary.
This takes place only when all documentation is complete and compliant. An interpreter usually attends if one of the parties does not speak Italian. At this point, the buyer pays the balance (often with cashier’s checks) and receives the keys.The notary registers the transfer of ownership at the Land Registry and the Conservatoria.
Key difference: in Italy, ownership is not transferred with the preliminary contract but only at the time of the notarial deed.
🔹 4. Cosa controllare durante il processo
- Titolo di proprietà – il venditore è il reale proprietario?
- Ipoteche o pignoramenti – ci sono vincoli sull’immobile?
- Conformità urbanistica e catastale – i dati catastali corrispondono allo stato reale della casa?
- Regolarità condominiale – ci sono spese condominiali arretrate?
- Certificazioni energetiche e di impianti – sono conformi alla legge?
Suggerimento extra: se acquisti da costruttore, verifica che siano rispettate tutte le garanzie post-vendita previste dalla legge (ad esempio, la polizza decennale).
🔹 4. What to Check During the Process
- Title deed – is the seller the actual owner?
- Mortgages or foreclosures – are there encumbrances on the property?
- Planning and cadastral compliance – do cadastral records match the actual condition of the house?
- Condominium regularity – are there outstanding condominium fees?
- Energy and system certifications – are they legally compliant?
Extra tip: if buying from a developer, check that all post-sale guarantees required by law (e.g., ten-year insurance policy) are respected.
5. Il ruolo del Notaio
In Italia il notaio è una figura neutrale e obbligatoria che verifica i documenti, redige l’atto di vendita e registra la proprietà.
Molti acquirenti scelgono anche un avvocato per tutelare esclusivamente i propri interessi.
The Role of the Notary
In Italy, the notary is a neutral and mandatory figure who verifies documents, drafts the deed of sale, and registers the property.
Many buyers also hire a lawyer to exclusively protect their own interests.
La Procura
Se non puoi essere presente in Italia, puoi delegare un avvocato o una persona di fiducia tramite Procura Generale (ampia) o Procura Speciale (limitata a uno specifico atto).
Power of Attorney
If you cannot be in Italy, you can delegate a lawyer or a trusted person through a General Power of Attorney (broad) or a Special Power of Attorney (limited to a specific act).
Costi di acquisto in Italia
In media, i costi totali ammontano al 10-20% del prezzo di acquisto.
Ecco le principali spese:
1. Acquisto da privato (o regime non IVA)
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Imposta di registro:
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Prima casa: 2% del valore catastale (minimo €1.000)
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Seconda casa: 9% del valore catastale (minimo €1.000)
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Imposta ipotecaria: €50 (tariffa fissa)
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Imposta catastale: €50 (tariffa fissa)
Nota: il valore catastale viene calcolato applicando coefficienti alla rendita catastale dell’immobile.
2. Acquisto da costruttore (entro 5 anni) con IVA
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IVA:
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Prima casa: 4%
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Seconda casa: 10%
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Casa di lusso: 22%
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Imposta di registro, ipotecaria e catastale: €200 (tariffa fissa)
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Imposta di registro: €200
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Imposta ipotecaria: €35
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Imposta catastale: €55
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- Provvigione agenzia immobiliare: 3-5% + IVA 22% sul prezzo di acquisto
- Onorario notarile (variabile in base al valore dell’immobile)
- Spese aggiuntive: interprete, avvocato, geometra/architetto, mutuo, trasloco
Buying Costs in Italy
On average, total costs amount to 10–20% of the purchase price.
Main expenses include:
1. Purchase from a private seller (or non-VAT regime)
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Registration tax:
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Primary residence: 2% of the cadastral value (minimum €1,000)
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Second home: 9% of the cadastral value (minimum €1,000)
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Mortgage tax: €50 (fixed fee)
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Cadastral tax: €50 (fixed fee)
Note: the cadastral value is calculated by applying coefficients to the property’s cadastral indices.
2. Purchase from a developer (within 5 years) with VAT
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VAT:
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Primary residence: 4%
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Second home: 10%
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Luxury home: 22%
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Registration, mortgage, and cadastral taxes: €200 (fixed fee)
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Registration tax: €200
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Mortgage tax: €35
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Cadastral tax: €55
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- Real estate agency fee: 3–5% plus 22% VAT on the purchase price
- Notary fees (vary depending on property value)
- Additional costs: interpreter, lawyer, surveyor/architect, mortgage, moving expenses
Comprare casa in Italia richiede organizzazione e conoscenza delle procedure, ma con i giusti professionisti al tuo fianco il processo può essere semplice e sicuro.
Ricorda: ogni acquisto è unico, quindi affidati sempre a un notaio e un consulente esperto per avere la massima tutela.
Buying a house in Italy requires organization and knowledge of the procedures, but with the right professionals by your side, the process can be smooth and safe.
Remember: every purchase is unique, so always rely on a notary and an experienced consultant for maximum protection.
