Donazione immobiliare: le novità della riforma 2025

La riforma sulle donazioni immobiliari segna un punto di svolta per il mercato italiano.

Con l’approvazione del nuovo impianto normativo, gli immobili ricevuti in donazione diventano finalmente più sicuri da vendere e acquistare.
Un cambiamento molto atteso, che potrà sbloccare situazioni rimaste ferme per anni, restituendo fluidità a un segmento da sempre percepito come “rischioso”.

In questo articolo analizziamo in modo chiaro e autorevole cosa prevede la legge, quali effetti produce sul mercato e perché rappresenta una novità importante anche per chi sta pensando di vendere o acquistare una casa nei prossimi mesi.

Cosa prevede la nuova legge sulla donazione immobiliare

La novità centrale è semplice e rivoluzionaria:
chi acquista un immobile che in passato è stato oggetto di donazione non rischia più di doverlo restituire agli eredi del donante.

La riforma modifica infatti la disciplina della cosiddetta azione di restituzione, eliminando la possibilità, per gli eredi “lesi” nella loro quota di legittima, di chiedere la riconsegna dell’immobile a un acquirente in buona fede.

Ecco cosa cambia:

1. Stop alla restituzione dell’immobile

Gli eredi non potranno più reclamare la casa venduta a un terzo, anche se ritengono che la donazione abbia leso la loro legittima.

2. Rimane la tutela economica

Gli eredi legittimari conservano un diritto: possono chiedere un risarcimento economico al donatario (o ai suoi eredi), proporzionato alla lesione subita

3. Più tutela per chi acquista

Se l’atto di acquisto è correttamente trascritto, il compratore è finalmente protetto.
Non potrà più essere coinvolto in azioni giudiziarie che mirano a “riprendere” l’immobile dopo la successione.

Perché questa riforma era necessaria

Per anni gli immobili provenienti da donazione sono stati considerati “problematici”:

• difficili da vendere

• spesso rifiutati dalle banche come garanzia

• svalutati rispetto agli immobili con provenienza ordinaria

• poco appetibili per gli acquirenti più prudenti

La paura concreta era una sola: dover restituire la casa anche dopo molti anni dall’acquisto, in caso di contestazioni ereditarie.

La riforma nasce proprio per superare questa incertezza e riportare stabilità nella circolazione dei beni immobili.

Cosa cambia per venditori, acquirenti e professionisti del settore

Per chi vende una casa ricevuta in donazione:

• la commerciabilità dell’immobile aumenta

• si riduce lo “sconto psicologico” richiesto dagli acquirenti

• diventa più chiaro il percorso di vendita, senza dover ricorrere a soluzioni costose o lunghe (polizze, rinunce, atti integrativi).

Per chi compra:

• l’acquisto diventa molto più sicuro

• le banche potrebbero essere più propense a concedere mutui su questi immobili

• si amplia la scelta sul mercato, senza timori legati alla provenienza.

Per chi dona:

Donare una casa non diventa più un “problema futuro” per chi la riceverà.
Resta solo l’eventuale obbligo, in caso di lesione della legittima, di rimborsare economicamente gli eredi.

Ci sono limiti o eccezioni da considerare?

Sì. La riforma non cancella il diritto degli eredi a essere tutelati, ma cambia il modo in cui possono far valere le loro ragioni.

Da ricordare:

• il risarcimento può essere richiesto anche molti anni dopo

• la protezione per l’acquirente vale solo se gli atti sono correttamente trascritti

• per successioni già aperte o cause già avviate possono applicarsi ancora le norme precedenti

Per questo resta fondamentale affidarsi a professionisti competenti come notai, avvocati e agenti immobiliari specializzati, per verificare la situazione concreta caso per caso.

Ma cosa succede se il donatario è nullatenente?

È uno degli aspetti più discussi della riforma.

Gli eredi legittimari possono chiedere un risarcimento solo al donatario o ai suoi eredi (nei limiti dell’eredità).

Se il donatario è nullatenente:

Il risarcimento diventa praticamente inesigibile.

Gli eredi mantengono un diritto, ma se il donatario non ha beni o redditi, non potranno recuperare nulla.

Stai pensando di vendere o acquistare una casa che proviene da donazione?
Scrivimi: ti aiuto a capire la situazione, valutarne correttamente il valore e pianificare la strategia più adatta per muoverti in sicurezza.